民国房地产的管理难：国父孙中山提出不动产登记不敢公布的秘密是什么？

　 武侠名家金庸的小说《碧血剑》里有这么一段情节：

　　仙都派高手闵子华不服新出道的袁承志，非要跟他比武，袁被迫答应。双方约定用房子当赌注：假如袁承志得胜，闵子华就得把自己在南京城里新买的一所大house送给小袁。

　　协议达成，比武开始。出身名门的小说主人公袁承志——金庸称他是明末大将袁崇焕之子——武功出众，技压群雄，三招两式就把闵子华及其师弟打得口服心服。闵没办法，愿赌服输，只能乖乖地把南京那处房产的房契交给袁承志，灰溜溜地搬走了。

　　阔人豪赌，当房子当赌注，这事儿并不稀奇。稀奇的是输掉房子以后，闵子华并没有跟袁承志办过户手续，直接交房契就完事了。房契是什么东西？无非就是一张购房合同，合同上写的还是原业主闵子华的名字，怎么能当成袁承志这个新业主的产权证明呢？如果袁比较懂行，应该赶紧让闵陪他去趟大明南京城的房管局，把房本儿过户到自个名下才对啊！

　　古代并没有房管局，也没有房本儿，古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契，如果要过户，只能让房契过户。买卖双方重新签一张房契，然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿，再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案，这就行了。

　　想让房契过户，必须得缴契税，这个规矩从北宋一直延续到清朝末年。契税税率一直在变，最低2%（北宋仁宗即位时，1022年），最高9%（清康熙平三藩时，1673~1681年），再加上各种各样的附加税，最多能占购房款的16%。也就是说，你花100万元买了一套房，光过户可能就得花掉16万元！

　　为了省下这笔钱，古人买房往往不过户，但遇到购房纠纷会非常麻烦。假如原卖家的子孙横行霸道，几十年后，找现在的业主（也许是已转过好几道手的买家）要房子，后者连个有力的证据都拿不出来。所以，从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户，这样做一来可以减少纠纷，二来还能增加政府的契税收入。

　　问题是，过了户也不一定安全。古代政府没有电脑，档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一届，假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，极有可能把购房者留作备案的房契存根（清朝称之为“契尾”）弄丢。官府的存根丢了，新业主的不肖子孙再把房契也弄丢了，从此无凭无据，你说房子是谁的？谁拳头硬就是谁的！

　　翻翻《名公书判清明集》（南宋中后期官府诉讼判决书及公文的分类汇编），再翻翻《三言二拍》（明代传奇短篇小说集），房产纠纷俯拾皆是，史不绝书，把父母官搞得头大如斗，其中的关键原因，就是交易混乱，产权不明，档案管理太落后。

　　进入民国，国父孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处（或登记局）先审查，后公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，并发给业主一张《不动产登记证》。

　　1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的，现抄录如下：

　　“本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度，已经印发过十几万张传单，对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂，有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少，一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人。从本年四月一日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”

　　这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处，也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋，千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢？那时候的做法特别简单，法院不去估价，完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱。

　　有人会说了：既然报多少就是多少，那我为了少缴费，就使劲往少里报，我的房子价值100万元，我只报100元好了。你可千万别这样！因为孙中山先生给民国每一部《土地法》都定下一个基调：只要业主申报的房价明显低于市价，政府就有权按照你自愿申报的价格，强行征收你们家房子，那可就亏大了。

1915年2月，日本趁欧美国家忙于一战，无暇东顾之际，通过出兵方式，夺取了德国原在山东的一切特权。紧接着，又秘密向袁世凯提出了签约不平等条约的要求。

该条约共分为五号二十一个条款，所以被称为“二十一条”。有评论认为，如果全部接受了“二十一条”，就会成为亚州的第二个印度，即日本的保护国，但要是拒不接受，日本也会以此为由大举侵华，而且同样可以把逼到亡国的边缘。

在袁世凯、段祺瑞等北洋军人成长的时代，虽然新旧理念已处于交替之中，但社会思潮的主流仍是“中学为体，西学为用”。以段祺瑞为例，在他所就读的武备学堂，熟读经史，以“感发忠义之心”，仍是学堂的根本宗旨，熟读并背诵一段经史，乃每个学生的必修课。

“中学”和经史中的相当一部分内容，都与“国家兴亡、匹夫有责”以及发扬民族气节息息相关。长期处于这种潜移默化的教育之中，使得段祺瑞等人在骨子里普遍有一种保家卫国的民族情怀。早在甲午战争时期，日军进攻威海卫，刚刚学成归国不久的段祺瑞就曾利用自己的专业特长，“督率学生协守炮台”。

得到“二十一条”的相关消息后，段祺瑞立即以陆军总长的名义，领衔十九省将军致电政府，表示坚决反对签约，为此不惜与日本决战。在电文中，他慷慨陈辞：“有图破坏之完全者，必以死力拒之，虽弱，然国民将群体殉国！”

然而袁世凯则有不一样的考虑。此时距离甲午中日战争不过才二十年，在这二十年里，日本的国力和军事实力又得到了较大提升，它能够在日俄战争中取胜就是一个明证。

与日本相比，的二十年却过于曲折，不但未能怎么前进，大多数时候还在后退，尤其是经过八国联军侵华，已经是元气大伤。辛亥革命后，总算有了一点凤凰涅盘，浴火重生的气象，可是若论国家实力的对比，恐怕还不及甲午那时候呢。在这种条件下与日本硬碰硬，确实非常困难。

袁世凯是甲午战争的亲历者，北洋政府成立后，还特地聘请了日本人坂西利八郎做自己的军事顾问，当然比别人更清楚中日军事水平的实际差距。发现“国力未充，难以兵戎相见”，他只能在政治策略上动足脑筋，即一面让外交部同日本政府进行谈判，“尽心竭力，能挽救一分，即收回一分之权利”，一面暗中向报界泄露条约的部分内容，以期让英美对日本施压。

这种双管齐下的策略被证明并非完全无效。在“二十一条”的第五号条款里，规定了政府必须聘用日本人为政治、经济、军事顾问，以及中日合办警察、兵工厂等。所有条款里面，以它对的危害最大，袁世凯称之为“其制我死命最要之点”，因此以今后再行协商为由坚决予以拒绝。迫于多方压力，日本政府不得不做出让步，同意删去此条款。

1915年5月7日，日本政府向发出最后通牒，限48小时内对“二十一条”做出答复，否则“将执认为必要之手段”。随后日本摆出大战的姿态，陆军纷纷出动至奉天、山东，海军舰队驶进福州、厦门、吴淞、大沽口等处。

5月8日，袁世凯召集政府要员在总统府讨论此事。袁世凯认为既已取消第五号条款，其他条款不是亡国条件，在万得不已的情况下，可以考虑接受。大多数与会要员也都主张接受日方要求，惟有段祺瑞独持异议，他重申要动员军队，对日本示以强硬态度。

5月9日，晚上11点，在英美驻华公使都劝告“应避免与日本发生正面冲突”的情况下，对外宣布只接受“二十一条”中一至四号的部分要求。这就是后来签署的“中日民四条约”，该条约使得日本在满蒙、山东的在华利益得到巩固和扩展，但对比原案，损失已降低到最低程度。

“民四条约”签订后，袁世凯发誓要带领国民奋发图强，以便有一天能够与日本“抬头相见”。在他授意下撰写的《中日交涉失败史》一书印了五万册，他当时咬牙切齿地说：“这一次我们吃了一个大亏，将来有一天我们翻了身，这部书就可以公开发行了。”